Comprar o primeiro imóvel juntos é uma das decisões financeiras mais significativas que um casal pode tomar — e também uma das mais complexas. O valor médio de um apartamento de dois quartos nas principais capitais brasileiras ultrapassou R$ 350 mil em 2024, segundo o índice FipeZap, o que torna o financiamento bancário o caminho inevitável para a grande maioria dos casais. A boa notícia é que financiar juntos tem vantagens concretas: a renda dos dois cônjuges pode ser somada para aumentar o poder de compra, e o histórico de crédito do casal pode ser combinado para melhorar as condições oferecidas pelo banco. Mas o processo exige preparo, documentação organizada e, acima de tudo, clareza sobre o que cada um assume nessa operação. Este guia mostra o caminho completo, do planejamento inicial à assinatura do contrato.
Antes de tudo: o que o banco vai analisar sobre o casal
Antes de pesquisar imóveis ou simular parcelas, o casal precisa entender o que os bancos avaliam no momento de aprovar um financiamento imobiliário. Saber disso com antecedência permite corrigir pontos frágeis e aumentar as chances de aprovação com condições mais favoráveis.
Os principais fatores analisados pelas instituições financeiras são:
- Score de crédito dos dois titulares: o banco avalia o histórico de ambos separadamente. Um score baixo de um dos parceiros pode elevar a taxa de juros ou inviabilizar a aprovação.
- Comprometimento de renda: as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% da renda familiar bruta comprovada. A soma das rendas dos dois aumenta esse teto.
- Tempo de vínculo empregatício: trabalhadores CLT com mais de 12 meses no mesmo emprego costumam ter aprovação mais rápida. Autônomos e MEIs precisam comprovar renda por outros meios.
- Existência de dívidas ativas: nome negativado no Serasa ou no SPC de qualquer um dos dois tende a bloquear a aprovação. É necessário regularizar a situação antes de iniciar o processo.
- Capacidade de entrada: os bancos normalmente financiam até 80% do valor do imóvel. Os 20% restantes precisam ser pagos como entrada — e esse valor não pode vir de empréstimo.
“O erro mais comum entre casais que buscam financiamento pela primeira vez é não verificar o histórico de crédito dos dois antes de ir ao banco. Descobrir uma pendência na hora da análise atrasa o processo em meses — e pode resultar na perda do imóvel escolhido para outro comprador.”Fábio Augusto Leal, corretor de imóveis com especialização em crédito imobiliário e mais de 12 anos atuando no mercado paulistano
A consulta ao score de crédito pode ser feita gratuitamente no site do Serasa e no portal do Registrato do Banco Central, onde é possível visualizar todos os relacionamentos financeiros ativos em nome de cada CPF.
Consulte seu histórico financeiro no Registrato do Banco Central
Como a soma de renda funciona e quanto o casal pode financiar
Uma das maiores vantagens de financiar um imóvel a dois é a composição de renda: o banco considera a soma dos salários ou rendimentos de ambos para calcular o valor máximo de financiamento e o limite de comprometimento mensal. Na prática, isso pode dobrar o poder de compra do casal em relação ao que cada um conseguiria individualmente.
A regra geral usada pelos bancos é que as parcelas do financiamento não podem comprometer mais de 30% da renda bruta familiar. Portanto, se a renda conjunta do casal é de R$ 10.000 por mês, o limite de parcela aceito costuma ser de R$ 3.000 mensais.
| Renda familiar bruta | Parcela máxima (30%) | Valor estimado financiável* |
|---|---|---|
| R$ 5.000 | R$ 1.500 | Até R$ 180.000 |
| R$ 8.000 | R$ 2.400 | Até R$ 290.000 |
| R$ 12.000 | R$ 3.600 | Até R$ 430.000 |
| R$ 18.000 | R$ 5.400 | Até R$ 650.000 |
*Valores estimados com base em prazo de 30 anos e taxa de juros média de mercado em 2026. O valor exato depende da taxa negociada, do prazo escolhido e do sistema de amortização (SAC ou Tabela Price). Use sempre um simulador oficial para calcular o seu caso específico.
Vale lembrar que a renda dos dois só pode ser composta se ambos forem incluídos como comutuários no contrato — ou seja, os dois assinam o financiamento e os dois respondem legalmente pela dívida. Isso é diferente de apenas um ser o titular e o outro apenas morar no imóvel.
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Minha Casa Minha Vida: o casal pode usar o programa?
Sim — e para casais com renda familiar de até R$ 8.000 mensais, o Minha Casa Minha Vida é quase sempre a opção mais vantajosa disponível no mercado. O programa federal oferece subsídios diretos no valor do imóvel, taxas de juros reduzidas e prazos mais longos, o que reduz significativamente o valor das parcelas em comparação com um financiamento convencional.
Em 2024, o programa passou por uma reestruturação e ampliou as faixas de atendimento. Atualmente, casais enquadrados na Faixa 1 (renda familiar bruta de até R$ 2.850) podem receber subsídios de até R$ 55.000 dependendo da cidade e do valor do imóvel. Nas faixas 2 e 3, o subsídio é menor, mas as taxas de juros ainda são inferiores às praticadas no mercado.
| Faixa | Renda familiar bruta | Taxa de juros |
|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 2.850 | 4% a 4,75% a.a. |
| Faixa 2 | Até R$ 4.700 | 4,75% a 6% a.a. |
| Faixa 3 | Até R$ 8.000 | 7,66% a 8,16% a.a. |
As taxas acima são menores do que as praticadas nos financiamentos convencionais, que em 2026 giram em torno de 10% a 12% ao ano dependendo do banco e do perfil do solicitante. Para um casal elegível ao programa, a diferença na parcela mensal pode ser de centenas de reais — o que representa uma economia significativa ao longo dos 30 anos de contrato.
Para acessar o programa, o casal precisa que nenhum dos dois tenha imóvel registrado em seu nome em nenhuma cidade do Brasil, e que nenhum deles tenha recebido subsídio habitacional anteriormente. A análise é feita pela Caixa Econômica Federal ou pelo Banco do Brasil, que são os agentes financeiros oficiais do programa.
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FGTS no financiamento do casal: como usar corretamente
O saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser um dos maiores aliados do casal na hora de comprar o imóvel — e muitas pessoas subestimam o seu potencial. Trabalhadores CLT acumulam 8% do salário bruto por mês no fundo, o que ao longo de anos de trabalho pode representar um valor expressivo disponível para abater a entrada, reduzir o saldo devedor ou diminuir as parcelas mensais.
Nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tanto o FGTS do titular quanto o do comutuário podem ser utilizados, desde que ambos atendam às regras do fundo. As principais exigências são:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, consecutivos ou não, ao longo da vida
- Não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha
- Não ter utilizado o FGTS em outro financiamento imobiliário nos últimos 3 anos
- O imóvel financiado precisa ser residencial urbano e ter valor de avaliação dentro do limite do SFH (atualmente R$ 1,5 milhão)
“Casais que somam o FGTS dos dois conseguem reduzir consideravelmente o valor financiado — o que impacta diretamente o total de juros pago ao longo do contrato. Em 30 anos de financiamento, essa diferença pode representar dezenas de milhares de reais.”Renata Oliveira Campos, especialista em crédito imobiliário e consultora de planejamento financeiro familiar
O saldo do FGTS pode ser verificado pelo aplicativo FGTS, disponível para Android e iOS, ou pelo portal da Caixa Econômica Federal. É recomendável que os dois parceiros verifiquem seus saldos antes de iniciar a simulação com o banco, para incluir esse valor no planejamento da entrada.
SAC ou Tabela Price? Escolhendo o sistema de amortização certo
Uma decisão que passa despercebida por muitos casais — mas que tem impacto direto no orçamento por décadas — é a escolha do sistema de amortização. Os dois mais comuns no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price.
No SAC, a amortização do saldo devedor é constante: você paga a mesma fatia do principal todo mês, mas os juros diminuem conforme o saldo cai. O resultado são parcelas iniciais mais altas que vão reduzindo ao longo do tempo. No longo prazo, o SAC resulta em menos juros pagos no total.
Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim. O valor mensal não muda, o que facilita o planejamento doméstico. Mas como os juros são proporcionalmente maiores no início, o saldo devedor cai mais devagar — e o total pago ao final do contrato costuma ser maior do que no SAC.
| Critério | SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Mais alta | Mais baixa |
| Parcela ao longo do tempo | Diminui | Fixa |
| Total de juros pagos | Menor | Maior |
| Previsibilidade | Menor | Alta |
Para casais com renda que tende a crescer com o tempo — especialmente casais jovens no início da carreira —, o SAC costuma ser a escolha mais vantajosa no longo prazo. Para casais com orçamento muito ajustado no momento da compra, a Tabela Price pode ser a única opção viável, pois a parcela inicial é menor e mais fácil de encaixar no orçamento atual.
Documentação necessária: o que cada um precisa reunir
A etapa documental é frequentemente a que mais atrasa o processo de financiamento. Reunir tudo com antecedência — antes mesmo de escolher o imóvel — agiliza a análise do banco e dá ao casal mais velocidade para fechar negócio quando encontrar a propriedade certa.
Documentos pessoais (necessários para os dois)
- RG e CPF (ou CNH como documento único)
- Certidão de nascimento ou casamento (conforme o estado civil)
- Comprovante de residência atualizado (conta de luz, água ou telefone)
- Declaração de Imposto de Renda (último exercício) com recibo de entrega
Comprovação de renda por tipo de vínculo
- CLT: os três últimos contracheques e carta de emprego ou CTPS
- Autônomo ou profissional liberal: declaração de Imposto de Renda dos últimos 2 anos e extrato bancário dos últimos 6 meses
- MEI: DASN-SIMEI (declaração anual do MEI), extrato bancário da conta PJ dos últimos 6 meses e CCMEI (certificado de registro)
- Empresário: contrato social e últimas declarações de IR da pessoa física e jurídica
Documentos do imóvel (fornecidos pelo vendedor ou imobiliária)
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidão de ônus reais
- IPTU do exercício atual
- Habite-se (para imóveis novos)
Para imóveis na planta, o processo é ligeiramente diferente: o banco analisa a documentação da construtora e do empreendimento antes de aprovar o crédito. Nesse caso, a aprovação do financiamento costuma ser condicionada ao estágio das obras.
O que acontece com o imóvel se o casal se separar
É uma conversa desconfortável, mas necessária: o que acontece com o imóvel — e com a dívida — se o relacionamento terminar antes de o financiamento ser quitado? A resposta depende de como o contrato foi estruturado e do regime de bens do casamento ou da união estável.
No regime de comunhão parcial de bens (o padrão quando não há pacto antenupcial), o imóvel adquirido durante a relação é considerado bem comum do casal — mesmo que apenas um dos dois esteja como titular do financiamento. Em caso de separação, ele precisará ser partilhado, e a dívida restante também.
No regime de separação total de bens, cada cônjuge responde individualmente pelos bens adquiridos em seu nome. Para que o imóvel pertença igualmente aos dois nesse regime, ambos precisam constar no contrato de compra e no registro da matrícula.
Independentemente do regime de bens, se os dois assinaram o contrato de financiamento como comutuários, os dois respondem solidariamente pela dívida perante o banco. A separação do casal não altera a obrigação contratual com a instituição financeira — o acordo sobre quem fica com o imóvel e quem continua pagando o financiamento precisa ser feito separadamente, idealmente com assistência jurídica.
O passo a passo para começar agora e sair na frente
Com o panorama completo em mente, o casal tem tudo o que precisa para começar. O processo ideal não começa pela busca do imóvel — começa pela organização financeira e documental, que determina o poder de compra real e evita surpresas desagradáveis durante a análise de crédito.
- Consulte o score dos dois: verifique o histórico de crédito de cada CPF e regularize pendências antes de qualquer outra etapa.
- Some as rendas e calcule o orçamento real: use o limite de 30% da renda bruta familiar para definir o valor máximo de parcela que o casal consegue assumir com segurança.
- Verifique o saldo do FGTS dos dois: inclua esse valor no planejamento da entrada para reduzir o montante financiado.
- Simule em pelo menos três bancos: as taxas de juros variam entre instituições. Compare Caixa, Banco do Brasil e bancos privados antes de fechar qualquer proposta.
- Reúna a documentação com antecedência: organize os documentos pessoais e de renda antes de iniciar a busca pelo imóvel.
- Verifique o enquadramento no Minha Casa Minha Vida: se a renda do casal for de até R$ 8.000, simule as condições do programa antes de considerar financiamentos convencionais.
- Converse sobre o regime de bens: entenda como o imóvel ficará registrado e o que acontece em cenários de mudança. Se necessário, consulte um advogado especializado em direito de família.
Dar esses passos em ordem e com calma reduz significativamente o risco de contratempos, acelera a aprovação de crédito e coloca o casal em posição de negociar com mais segurança — tanto com o banco quanto com o vendedor do imóvel.